Hunian yang layak adalah salah satu kebutuhan dasar setiap orang. Namun, kebutuhan tersebut hari ini semakin sulit dijangkau oleh banyak orang. Melonjaknya harga properti dan lahan, yang tak diimbangi dengan perbaikan ekonomi, adalah faktor utamanya. Terkait hal ini, pemerintah tengah mempercepat pembangunan hunian vertikal berbasis Transit-Oriented Development (TOD) di kawasan stasiun kereta. Bagaimana potensi dan risikonya?

Krisis Perumahan di Indonesia

Krisis perumahan di Indonesia telah menjadi salah satu isu struktural yang semakin menonjol di Indonesia dalam beberapa tahun terakhir. Pada 2025, backlog perumahan (selisih antara kebutuhan dan ketersediaan rumah) telah mencapai sekitar 15 juta unit, meningkat signifikan dari 9,9 juta unit pada 2023 berdasarkan data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas). Bahkan, backlog kepemilikan rumah masih berada di kisaran 9,64 juta rumah tangga pada 2025, sementara backlog rumah tidak layak huni mencapai lebih dari 23,42 juta unit . Kesenjangan ini terus melebar karena pertumbuhan kebutuhan rumah baru, yang mencapai 600–800 ribu unit per tahun, tidak mampu diimbangi oleh pasokan yang hanya sekitar 400–450 ribu unit per tahun. 

Persoalan keterjangkauan telah menjadi inti dari krisis ini. Kenaikan harga properti yang sangat signifikan tidak diikuti oleh peningkatan pendapatan masyarakat secara sepadan. Hal ini menyebabkan semakin banyak penduduk yang tidak mampu mengakses hunian layak. Sebuah penelitian menunjukkan bahwa backlog perumahan berkaitan erat dengan kenaikan biaya konstruksi dan harga lahan, yang terus meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Sementara itu, keterbatasan pasokan rumah terjangkau membuat pasar perumahan lebih banyak melayani segmen menengah-atas, membuat kelompok berpenghasilan rendah semakin terpinggirkan dari akses kepemilikan rumah.

Krisis ini semakin kompleks di wilayah perkotaan akibat keterbatasan lahan dan ketimpangan pembangunan infrastruktur dasar. Urbanisasi yang cepat memperbesar tekanan terhadap ketersediaan lahan, sehingga harga tanah di kawasan pusat kota melonjak dan mendorong ekspansi ke wilayah pinggiran. Sementara itu, kawasan pinggiran sering kali belum didukung infrastruktur memadai seperti transportasi publik, air bersih, dan sanitasi layak, sehingga menciptakan beban tambahan bagi banyak rumah tangga.

Dampak dari krisis perumahan terlihat salah satunya dari meluasnya permukiman kumuh di berbagai kota. Data menunjukkan bahwa sekitar 29,9 juta penduduk Indonesia tinggal di kawasan kumuh perkotaan pada 2020, dengan kondisi hunian yang padat, minim sanitasi layak, dan akses yang terbatas terhadap layanan dasar. Hal ini menyebabkan tidak sedikit kelompok berpenghasilan rendah terpaksa tinggal di kawasan informal seperti bantaran sungai, pinggir rel kereta, atau lahan ilegal lainnya.

Selain itu, krisis perumahan juga berdampak pada meningkatnya kerentanan sosial-ekonomi, termasuk risiko peningkatan tunawisma dan penurunan kualitas hidup masyarakat. Tekanan biaya perumahan yang tinggi pada gilirannya mengurangi daya beli masyarakat untuk kebutuhan lain, sehingga berpotensi menghambat konsumsi domestik sebagai motor pertumbuhan ekonomi. Dalam konteks sosial, ketimpangan akses terhadap hunian layak memperlebar jurang ketimpangan, sekaligus berdampak pada kesehatan, pendidikan, dan produktivitas masyarakat.

Hunian Vertikal Berbasis TOD

Terkait hal ini, sejak 2025 pemerintah telah meluncurkan Program 3 Juta Rumah dengan target pembangunan 3 juta unit hingga 2029 untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sebagai bagian dari program ini, pada 16 Maret 2026 pemerintah mencanangkan pembangunan hunian vertikal berbasis TOD di kawasan stasiun kereta. Pencanangan dilakukan di kawasan PT Kereta Api Indonesia (KAI) Blok G Manggarai, Jakarta Selatan.

Di kawasan Stasiun Manggarai sendiri, pembangunan hunian vertikal akan dilakukan di Blok G dan F yang terdiri dari 8 tower setinggi 12 lantai dengan total sekitar 2.200 unit hunian tipe 45 dan 52, dengan target penyerahan kunci pada awal 2027. Selain di Jakarta, pembangunan hunian vertikal berbasis TOD juga akan dilakukan di Stasiun Kiaracondong Bandung dengan jumlah 753 unit hunian, di kawasan Dr. Kariadi Semarang sebanyak 1.042 unit hunian, serta di kawasan Stasiun Gubeng Surabaya sebanyak 1.489 unit hunian, yang seluruhnya memanfaatkan lahan milik PT KAI.

“Pengembangan hunian vertikal berbasis TOD dapat menjadi solusi bagi kawasan perkotaan yang memiliki keterbatasan lahan serta tingkat kepadatan tinggi. Dengan pendekatan ini, kawasan hunian dapat terintegrasi langsung dengan transportasi publik sehingga mobilitas masyarakat menjadi lebih efisien,” ujar Menteri Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan, Agus Harimurti Yudhoyono (AHY), yang hadir dalam pencanangan tersebut.

Menakar Efektivitas

Hunian berbasis TOD telah menjadi salah satu pendekatan yang banyak diterapkan dalam perencanaan kota untuk meningkatkan efisiensi penggunaan lahan, mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi, serta memperkuat integrasi antara transportasi dan permukiman. Namun, sebuah penelitian menunjukkan bahwa implementasi TOD tidak selalu berjalan selaras dengan tujuan pemerataan akses terhadap hunian layak, terutama di wilayah perkotaan dengan tekanan pasar properti yang tinggi.

Penelitian lain menunjukkan adanya keterkaitan antara pengembangan TOD dengan kenaikan nilai lahan dan harga properti di sekitarnya. Fenomena ini sering diikuti oleh proses gentrifikasi dan displacement, di mana kelompok berpenghasilan rendah terdorong keluar dari kawasan yang mengalami peningkatan nilai ekonomi. Studi kasus di kawasan Stasiun Manggarai, Jakarta, menunjukkan bagaimana pengembangan hunian berbasis TOD berkontribusi terhadap perubahan struktur sosial-ekonomi dan peningkatan harga lahan. Kondisi ini menunjukkan bahwa peningkatan aksesibilitas melalui TOD dapat menyebabkan berkurangnya keterjangkauan hunian bagi sebagian kelompok masyarakat.

Selain it, meskipun TOD berpotensi menurunkan biaya transportasi rumah tangga, manfaat tersebut tidak selalu cukup untuk mengimbangi kenaikan biaya hunian. Dalam beberapa kasus, peningkatan harga sewa dan harga jual rumah di kawasan hunian berbasis TOD justru menekan kemampuan finansial rumah tangga. Dampak lanjutannya adalah potensi perubahan profil penghuni kawasan, di mana kelompok dengan pendapatan lebih tinggi menggantikan kelompok berpendapatan rendah yang lebih bergantung pada transportasi publik.

Dampak TOD juga mencakup aspek sosial yang lebih luas. Ketimpangan akses terhadap hunian di dekat simpul transportasi dapat memperkuat segregasi perkotaan, dimana kelompok berpenghasilan rendah akan terdorong ke wilayah pinggiran dengan akses yang lebih terbatas. Selain itu, perubahan komposisi penduduk akibat gentrifikasi dapat memengaruhi struktur komunitas dan jaringan sosial yang telah terbentuk sebelumnya. 

Tidak sampai di situ, studi lain mencatat bahwa kepadatan tinggi dan paparan kebisingan di kawasan hunian berbasis TOD dapat berdampak pada kenyamanan dan kualitas hidup. Oleh karena itu, efektivitas pengembangan TOD dalam mengatasi krisis hunian mesti ditopang oleh kebijakan yang lebih luas, termasuk pengaturan pasar perumahan, perlindungan terhadap penghuni lama, serta kebijakan terkait keterjangkauan rumah.

Menciptakan Hunian Layak untuk Semua

Penyediaan hunian layak yang terjangkau adalah bagian integral dari pemenuhan kualitas hidup yang layak untuk semua. UN-Habitat menegaskan bahwa hunian layak mencakup keamanan bermukim, keterjangkauan, akses terhadap layanan dasar, serta lingkungan yang sehat dan inklusif. Hunian yang layak juga mencakup dimensi psikologis dan sosial, seperti rasa aman, kenyamanan, ketenangan, serta keberadaan komunitas yang mendukung kehidupan sehari-hari. Dengan demikian, kebijakan perumahan harus memastikan bahwa setiap individu memiliki akses terhadap ruang hidup yang memungkinkan untuk berkembang.

Untuk mewujudkan hal itu, pemerintah dan seluruh pemangku kepentingan terkait mesti memperkuat upaya dalam menjamin keterjangkauan, mencegah eksklusi, dan melindungi kelompok rentan dari tekanan pasar. Penyediaan hunian yang layak juga perlu terintegrasi dengan perencanaan kota yang lebih luas, termasuk akses terhadap pekerjaan, transportasi, ruang terbuka hijau, dan fasilitas publik yang layak. Pada akhirnya, memastikan hunian yang layak bagi semua adalah fondasi pembangunan kota yang berkelanjutan.

Ko-kreasi dampak positif untuk masyarakat dan lingkungan.

Di tengah tantangan global yang semakin kompleks saat ini, membekali diri, tim, dan komunitas dengan wawasan interdisipliner dan lintas sektor tentang isu-isu keberlanjutan (sustainability) dan pembangunan berkelanjutan (sustainable development) bukan lagi pilihan — melainkan kebutuhan strategis untuk tetap terdepan dan relevan.

Join Membership Bermitra dengan Kami