Intervensi untuk Mewujudkan Akses Hunian Terjangkau - Green Network Asia

Perbincangan mengenai tanah dan rumah cukup sering muncul di linimasa media sosial, terutama X (sebelumnya Twitter). Misalnya, beberapa waktu lalu, ada video pendek yang memperhitungkan antara membeli atau menyewa rumah. Tidak lama berselang, ramai perbincangan mengenai kebijakan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang akan memotong gaji pekerja sebesar 2,5%.

Di tengah harga yang terus melangit sementara daya beli yang terus melemah, mampukah generasi saat ini dan generasi mendatang memiliki tanah dan rumah?

Backlog dan Harga Properti yang Terus Melangit

Indonesia masih dihadapkan dengan permasalahan backlog, yaitu kesenjangan antara rumah yang dibutuhkan dengan rumah yang tersedia. Berdasarkan data BPS, angka backlog perumahan di Indonesia mencapai 12,7 juta. Menurut studi Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat (LPEM), angka yang tinggi ini disebabkan oleh berbagai faktor, salah satunya karena adanya kelebihan penawaran (supply) rumah dan pada saat yang sama terjadi kekurangan penawaran rumah dengan harga terjangkau.

Kekurangan penawaran rumah yang terjangkau tersebut membuat masyarakat, terutama yang berpendapatan menengah ke bawah, menjadi semakin sulit mengakses kepemilikan rumah yang layak huni. Upah pekerja Indonesia yang rata-rata per bulan hanya sekitar Rp 3 juta. Dengan kenaikan yang relatif kecil, mayoritas pekerja Indonesia tidak mampu mengejar harga rumah yang terus melangit, bahkan untuk tipe rumah kecil.

Misalnya, harga rata-rata rumah di Jakarta bisa setara dengan 14,8 kali lipat dari pendapatan tahunan, sementara di Surabaya dan Medan masing-masing 19,7 dan 23,5 kali lipat. Ditambah dengan suku bunga perbankan yang cukup besar, maka tidak mengherankan daya beli rumah masyarakat rendah. Belum lagi mayoritas penduduk Indonesia adalah pekerja di sektor informal dengan penghasilan tidak menentu dan belum memiliki keamanan finansial yang cukup untuk membayar cicilan rumah tiap bulannya.

Selain itu, populasi penduduk yang terus bertambah dan urbanisasi yang diprediksi menanjak juga dapat membuat permintaan rumah, terutama di kota-kota besar, juga meningkat. Hal ini dapat membuat harga properti menjadi tidak terkontrol, terutama karena lahan yang semakin menyusut. Apalagi berdasarkan dokumen milik Badan Pertanahan Nasional, rasio gini penguasaan tanah di Indonesia pada tahun 2022 mendekati angka 0,58, yang artinya 1% penduduk menguasai 58% sumber daya agraria, tanah, dan ruang. Sementara masyarakat dengan pendapatan rendah masih bergantung pada warisan atau hibah untuk memiliki hunian.

Faktor lain yang menyebabkan tingginya angka backlog menurut studi LPEM adalah adanya indikasi bahwa investasi hunian lebih banyak dilakukan guna membangun unit rumah dan apartemen untuk segmen masyarakat kelompok menengah ke atas karena pertimbangan keuntungan. Mewujudkan akses hunian terjangkau dan layak menjadi hal yang sulit bagi pengembang di tengah mahalnya harga lahan untuk membangun rumah, ditambah harga material bangunan yang terus mengalami kenaikan. Akibatnya, harga jual properti menjadi tidak seimbang dengan daya beli mayoritas masyarakat.

Akses Hunian Terjangkau bagi MBR

Pemerintah telah membangun rumah subsidi untuk meningkatkan akses hunian terjangkau, terutama bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Dengan skema Kredit Pembiayaan Rumah (KPR), rumah subsidi dapat diperoleh melalui pembiayaan seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga, dan Subsidi Bantuan Uang Muka. Dengan begitu, kelompok MBR bisa mendapatkan rumah dengan uang muka yang lebih ringan sekaligus suku bunga yang rendah dan tetap.

Sayangnya, masih banyak rumah subsidi yang tidak tergunakan sebagaimana mestinya. Kawasan rumah subsidi di Villa Kencana Cikarang, Bekasi, misalnya, banyak yang terbengkalai dan tidak berpenghuni meski hampir seluruh unit rumah sudah habis terjual. Hal ini dikarenakan lokasi rumah jauh dari tempat penghuninya bekerja sementara akses transportasi umum sekitar lokasi juga terbatas.

Selain rumah subsidi, pemerintah meluncurkan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) untuk menyediakan rumah bagi MBR sekaligus untuk mengatasi backlog perumahan. Tapera adalah iuran yang dipotong dari gaji bulanan pekerja untuk mengakses skema pembiayaan rumah termasuk KPR. Namun, Tapera banyak menuai kritik karena akan membebani para pekerja tanpa kepastian bahwa mereka akan mampu membeli rumah dengan skema tabungan tersebut. Ini karena hanya kelompok MBR yang bisa mengakses skema pembiayaan rumah murah dari Tapera, sementara non-MBR baru bisa mencairkan tabungannya setelah kepesertaannya berakhir. Tapera pun dinilai tidak bersifat universal dan hanya menambah beban pekerja yang gajinya telah dipotong untuk banyak hal.

beberapa pekerja sedang mengaspal jalan di depan deretan rumah — Foto: Dokumentasi milik Direktorat Jenderal Perumahan Kementerian PUPR.

Intervensi untuk Tekan Harga Tanah

Program penyediaan rumah subsidi saja tidak cukup untuk menyediakan akses hunian terjangkau. Sebab, permasalahan ini tidak hanya dirasakan oleh MBR, tetapi juga kelas menengah yang seringkali diasumsikan sudah mampu mendapatkan hunian padahal masih rentan terhadap goncangan ekonomi. Oleh karena itu, diperlukan program subsidi khusus yang menyasar kelompok berpenghasilan tanggung sekaligus kebijakan fiskal yang mendukung, seperti menurunkan suku bunga KPR dan melanjutkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP).

Tidak kalah penting, pemerintah juga harus melakukan intervensi untuk menjaga agar harga tanah dan properti tidak semakin liar terutama dengan memecahkan masalah spekulan lahan atau penumpukan tanah oleh orang-orang tertentu. Dari sisi regulasi, pemerintah dapat mengeluarkan peraturan lanjutan mengenai batasan kepemilikan tanah Hak Milik non-pertanian, membuat ketentuan sanksi bagi yang melampaui batas, dan juga pencatatan atas aset atau tanah yang dimiliki penduduk secara jelas.

Selain itu, pemerintah juga dapat menetapkan pajak progesif atas tanah; semakin banyak bidang tanah yang dimiliki, semakin besar pajak yang dikenakan. Skema ini juga dapat ditujukan kepada tanah tidak produktif atau menganggur sehingga dapat mencegah penguasaan tanah berlebih oleh pengembang atau orang-orang kaya, mendorong perencanaan pengelolaan lahan yang produktif, dan mewujudkan pemerataan kepemilikan lahan. Namun, penerapan pajak ini harus dilakukan dengan hati-hati agar tidak semakin menyulitkan akses pembelian rumah yang terjangkau.

Pada akhirnya, mewujudkan hunian yang terjangkau memerlukan solusi yang mempertimbangkan masalah lintas sektor dan komitmen tidak hanya dari pemerintah, tetapi juga pengembang properti dan investor. Dengan demikian, kebijakan yang diharapkan tidak mengorbankan kesejahteraan masyarakat dalam jangka panjang.

Editor: Abul Muamar

Seftyana Khairunisa

Reporter at Green Network Asia | Website | + posts

Nisa is a Reporter & Research Assistant at Green Network Asia. She holds a bachelor's degree in International Relations from Gadjah Mada University. She has particular interest in research and journalism on social and environmental issues surrounding human rights.